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移民加拿大必讀:新移民為什么一定不要買樓花?

作者: ljn| 時間: 2019-10-31 10:37| 點擊次數: 1319

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描 述 :筆者是一位深居加拿大多年的老移民,今天,他為即將登陸加拿大的新移民分享關于購買房產的經驗,希望幫助更多的新移民更好地生活在新國度。

和大多數的新移民一樣,我打算買自住房的時候,是剛到多倫多一年左右的時間。那時,由于對多倫多的二手房市場沒有做太多的調研,出于省事的角度,以為買個樓花(即國內的期房)簡單方便:簽合同的時候只用交5000加元定金,半年內只用交總房價15%的首付,然后就坐等樓花四五年后交付的時候升值!但理想很豐滿,現實卻很骨感……現在和四五年前的狀況大大不同,因此,我想提醒新移民的是:投資多倫多的樓花有很大弊端和風險的。


01

買樓花最大的風險是貸款



加拿大的樓花合同里規定三四年后才交付,往往還會拖個一兩年甚至更長才能真正交付,而加拿大銀行一般都是要在正式交付前兩年才能批復貸款。和中國不同,加拿大的開發商,賣你房的時候往往不會去驗證你幾年后的貸款能力。若四五年后,你沒法貸款付房子余款的時候,開發商會按合同把你告上法庭,直接沒收你首付,再把房子賣給別人。


作為新移民,我們三四年后在加拿大的收入和債務狀況很難確定,貸款能力完全未知。





而且,現在加拿大的貸款政策每年變化很大,整體趨勢是越來越緊。即使咱們現在符合貸款要求,并不能保證三四年后還能貸到款。買樓花的時候,不鎖定貸款,交房的時候,如果要靠你預留資金覆蓋總房價剩下的85%,房產投資的貸款杠桿不能用上的話,投資收益率就太低了(很多人是沒有那么多閑錢覆蓋房價剩下的85%)。


我有一個新移民客戶,并沒有固定報稅收入,一年前不小心買了個樓花。怕三年后批不到貸款支付樓花余款,不得已全款交割樓花,現在買自住房都不敢買,手里預留的一大筆錢也不敢投資其它項目


而且,加拿大樓花的轉讓也很復雜,涉及到額外的稅務和貸款問題,房子交付前,除非房價大漲,否則轉讓樓花并不劃算。而三四年后,萬一房價并沒有比你之前買的樓花價格漲太多,你又貸不到款,你就只能割肉了。


這就是2018年有不少新交付的獨立房大降價的原因。一些新老移民前幾年追漲買了獨立房的樓花,但2017年B20貸款政策收緊后,在交房前貸不到款,只好借高利私貸先過戶。收緊的貸款政策加上海外買家稅的雙重打擊,120萬以上的獨立房一時不漲,私貸養房成本太高,不少人只好割肉賣房,同時把華人區的高價獨立房的房價也拉了下來。





02

樓花的收益也許并不比二手房收益高


以前的樓花售價和二手房價格差不多,所以新樓買樓花收益高。但現在開發商學精了,樓花的賣價往往比周邊的二手房高25%甚至更多,溢價太大。假設三四年后,新樓的房價真的能比現在的二手房價格漲40%,樓花收益無非15%左右。同樣的情況下,如果買二手房,因為入手價格低,也有可能跟漲20%~30%,會有更大的收益。如果四五年后,房價沒漲25%那么多,因為你二手房買得便宜,也不用擔心賠本問題。


而且,如果房地產市場行情真的很好,買后三年就漲了20%,二手房可以把增值部分借出來進行循環再投資了。選擇樓花,你可能要等個四五年,然后出租一年退完HST稅后才能處理,靈活性也差了很多。






03

加拿大法律對買房投資者保護不夠



目前,在加拿大的法律中,它對租客過度保護,但對買房投資者保護不夠,甚至大部分的開發商的賣房合同是對開發商更有利的。這兩年已經出現了好幾個案例:公寓樓花開發商在收了首付兩三年后主動(發現公寓漲了很多,不愿意按原來合同價格賣了)或被動地(成本問題或項目審批問題)取消原有項目,只把投資者的首付本金歸還,導致投資者喪失了寶貴的機會成本。


注:2017年到2018底,大多倫多地區已經有超過10個樓花項目取消。



04

樓花或存在遮擋、建筑缺陷等不確定的風險


另外,樓花對比二手房,即看不見也摸不著,還會有其它遮擋,建筑缺陷等不確定性的風險。在交房時,還有好幾萬HST稅的資金占用和退稅的問題。


遇到特殊情況,萬一需要轉讓樓花,還需要開發商同意,并給開發商交Assignment費用;而樓花的買家作為第二或第三個樓花接手人有可能貸不到款,或不得不交大比例的首付,導致沒有人愿意接手你賣的樓花。





考慮到,投資房產的前提就是不能割肉,前面說到的幾個問題會大大增加買樓花的風險,看著你好像在交房前沒有出租管理的麻煩了,但實際上,你的貸款一天不鎖定,你就睡不好覺。題外話,其實投資二手房,如果你找到像我們一樣好的出租管理模式,不但不那么費心,還有可能每年交完所有養房費用后,還有筆額外的收入。


有朋友又問了,從開發商那買樓花太貴了,如果有人貸不到款沒法交割他以前買的樓花,愿意打折賣他手里的樓花,我是不是可以撿個漏去買呢?文章篇幅有限,今天無法展開,大家先記答案:也不要買。

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